常德市同碧房地产开发有限公司未取得资质等级证书或超越资质等级从事房地产开发经营、将工程项目发包给不具备相应资质等级的施工单位、施工图设计文件未经审查擅自施工、未向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案案

一、案件事实

2025年4月21日，我局收到常德市住建局《案件线索移送函》（常建案移〔2025〕8号），其指出：“建设单位常德市同碧房地产开发有限公司建设的常德碧桂园三期（二标段），存在未取得资质等级证书或超越资质等级从事房地产开发经营的行为，涉嫌违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十五条和《房地产开发企业资质管理规定》第十七条的规定”。

经查，当事人于2018年被批准从事房地产开发经营业务，2019年3月取得四级资质证书，其建设常德市碧桂园三期（二标段）时的资质等级为暂定级。常德市碧桂园三期（二标段）建设工程施工合同于2018年9月1日签订，2021年6月10日对1#、5-8#栋、2021年9月30日对9-14#栋进行了工程竣工验收备案，2021年10月6日对地下室（二标段）进行了竣工验收。根据《建筑工程施工许可证》和工程竣工验收备案表显示，该工程的建筑面积为165016㎡。根据《湖南省房地产开发经营管理办法》（2006年4月12日公布版本）第十八条第（一）项“四级资质或者暂定资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过5万平方米”的规定，当事人超资质开发项目的违法行为属实。但是该行为已在涉案工程竣工验收之日（2021年10月6日）起终止，且在两年内未被发现，根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条之规定，上述行为属于已超过两年未被发现不再给与行政处罚的情形，故我局对此行为不予立案。

另查明，施工单位杭海建设有限公司为建筑工程施工总承包二级资质。根据《住房城乡建设部关于简化建筑业企业资质标准部分指标的通知》（建市〔2016〕226号）之规定，二级资质可承揽建筑面积15万平方米以下的建筑工程，但涉案项目工程建筑面积为165016㎡，超过施工单位的资质范围，因此，常德市同碧房地产开发有限公司涉嫌将工程项目发包给不具备相应资质等级的施工单位的违法行为属实。但是该行为已在涉案工程竣工验收之日（2021年10月6日）起终止，且在两年内未被发现，根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条之规定，上述行为属于已超过两年未被发现不再给与行政处罚的情形，故本局决定不予立案。

另经查实，常德碧桂园三期D区（二标段）地下室在施工时使用了未经审查批准的施工图设计文件，虽然当事人于2025年3月20日对常德碧桂园三期D区（二标段）地下室（重大设计变更）进行了施工图设计文件补审，结论为合格，但该行为违反了《建设工程质量管理条例》第十一条第二款之规定。此外，常德碧桂园三期（二标段）的各环节的文件资料至今未收集、整理归档，当事人存在建设工程竣工验收后，未向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案的违法行为，违反了《建设工程质量管理条例》第十七条和《湖南省建设工程质量和安全生产管理条例》第十二条第一款之规定。

二、处理决定

本局认为，当事人的上述行为违反了《建设工程质量管理条例》第十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十七条和《湖南省建设工程质量和安全生产管理条例》第十二条第一款之规定。

依据本局《行政处罚审查审批权限和程序暂行规定》第三十二条规定，经案审会集体讨论研究，依照《建设工程质量管理条例》第五十六条第（四）项之规定、《建设工程质量管理条例》第五十九条规定、《建设工程质量管理条例》第七十三条和《中华人民共和国行政处罚法》第二十八条第一款及第三十二条第（一）项之规定对常德市同碧房地产开发有限公司和该项目直接负责的主管人员范倩倩分别处以罚款。

对当事人施工图设计文件未经审查擅自施工的违法行为，鉴于在施工过程中当事人对地下室桩基础进行了重大设计变更，涉及结构安全及重要使用功能，但当事人已于2025年3月20日进行了施工图设计文件补审，结论为合格，故给予当事人罚款人民币贰拾伍万元整（¥250000.00元）的行政处罚；给予直接负责的主管人员范倩倩处单位罚款数额（¥250000.00元）百分之六的行政处罚。

对当事人在建设工程竣工验收后未向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案的违法行为，依照《湖南省建设工程质量和安全生产管理条例》第十二条第一款规定，当事人应当自建设工程竣工验收合格并办理竣工验收备案手续三个月内向备案机关移交建设项目档案，但是距涉案项目竣工验收备案已约4年，项目资料仍未收齐，且当事人未提供有效证据证明其不存在主观过错，故责令当事人改正，给予罚款人民币拾万元整（¥100000.00元）的行政处罚。对直接负责的主管人员范倩倩责令改正，给予处单位罚款数额（¥100000.00元）百分之六的罚款的行政处罚。

根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条“对当事人的同一个违法行为，不得给予两次以上罚款的行政处罚。同一个违法行为违反多个法律规范应当给予罚款处罚的，按照罚款数额高的规定处罚。”之规定，当事人常德市同碧房地产开发有限公司基于同一建设目的，在建设过程中存在施工图设计文件未经审查擅自施工、建设工程竣工验收后，未向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案的违法行为，同时违反数个法律规范，数个法律规范均可适用并且均规定了罚款处罚，已按照不同法律规范规定的构成要件和处罚情节对违法行为进行了评价，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条的规定，按照罚款数额高的规定处罚，即按照罚款数额高的施工图设计文件未经审查擅自施工的规定处罚，处罚款人民币贰拾伍万元整（¥250000.00元）的罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员范倩倩处单位罚款数额（¥250000.00元）百分之六的行政处罚。

综上，对常德市同碧房地产开发有限公司责令改正，处罚款人民币贰拾伍万元整（¥250000.00元）的罚款。对常德市同碧房地产开发有限公司直接负责的主管人员范倩倩责令改正，给予处单位罚款数额（¥250000.00元）百分之六的罚款，即处罚款人民币壹万伍仟元整（¥15000.00元）的罚款。

三、典型意义

常德市同碧房地产开发有限公司存在多方面的违法违规情形，具有极强的典型性和警示意义，为行业监管和企业合规经营提供了重要参考。

一是房地产开发企业和施工单位必须严格在资质等级许可范围内承接业务。本案中，常德市同碧房地产开发有限公司超资质开发以及将工程发包给资质不符施工单位的行为，凸显了建筑行业资质管理的重要性。资质是衡量企业能力和保障工程质量安全的基础标准，超资质经营易导致施工技术、管理能力与项目需求不匹配，埋下质量安全隐患。

二是工程建设从设计文件审查到竣工验收后的档案移交，每一环节都有严格的法律规范和程序要求。本案中，未经审查批准的施工图设计文件投入使用以及未移交建设项目档案的问题，反映出部分企业对工程建设程序的漠视。规范工程建设程序，是保障工程质量、便于后期维护管理以及明晰各方责任的重要依据。监管部门加强对工程建设程序的监管，能够有效减少工程质量争议，保障公共利益和社会安全。

三是行政处罚的时效性是依法行政的关键环节。本案例依据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条规定，对超过两年未被发现的违法行为不予立案处罚，体现了法律的严肃性和时效性。这不仅提醒监管部门要及时履行职责，对违法违规行为做到早发现、早处理，也给予企业一定的行为预期，促使企业在时效期内主动纠正违法违规行为，强化自我约束。

企业应将依法合规经营作为发展的基石，在房地产开发建设过程中，严格遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《建设工程质量管理条例》等法律法规。只有树立牢固的法律意识，规范自身行为，才能避免法律风险，实现可持续发展。同时，监管部门也应持续加强监督检查力度，通过严格执法形成有效威慑，推动整个建筑行业健康、有序发展。