一、案例基本信息采集

案例类型： 行政处罚案件    

供    稿： 常德市城市管理综合行政执法支队    

审    稿： 常德市城市管理和综合执法局 

检索主题词：常德市同碧房地产开发有限公司（被处罚人）；未经审查擅自施工；以案释法；普通案例

二、案例正文采集

常德市同碧房地产开发有限公司常德市同碧房地产开发有限公司未取得资质等级证书或超越资质等级从事房地产开发经营、将工程项目发包给不具备相应资质等级的施工单位、施工图设计文件未经审查擅自施工、未向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案案

【案情简介】

2025年4月21日，我局收到常德市住建局《案件线索移送函》（常建案移〔2025〕8号），其指出：“建设单位常德市同碧房地产开发有限公司建设的常德碧桂园三期（二标段），存在未取得资质等级证书或超越资质等级从事房地产开发经营的行为，涉嫌违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十五条和《房地产开发企业资质管理规定》第十七条的规定”。

经查，当事人于2018年被批准从事房地产开发经营业务，2019年3月取得四级资质证书，其建设常德市碧桂园三期（二标段）时的资质等级为暂定级。常德市碧桂园三期（二标段）建设工程施工合同于2018年9月1日签订，2021年6月10日对1#、5-8#栋、2021年9月30日对9-14#栋进行了工程竣工验收备案，2021年10月6日对地下室（二标段）进行了竣工验收。根据《建筑工程施工许可证》和工程竣工验收备案表显示，该工程的建筑面积为165016㎡。根据《湖南省城市房地产开发经营管理办法》（2006年4月12日公布版本）第十八条第（一）项“四级资质或者暂定资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过5万平方米”的规定，当事人超资质开发项目的违法行为属实。但是该行为已在涉案工程竣工验收之日（2021年10月6日）起终止，且在两年内未被发现，根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条之规定，上述行为属于已超过两年未被发现不再给与行政处罚的情形，故我局对此行为不予立案。

另查明，施工单位杭海建设有限公司为建筑工程施工总承包二级资质。根据《住房城乡建设部关于简化建筑业企业资质标准部分指标的通知》（建市〔2016〕226号）之规定，二级资质可承揽建筑面积15万平方米以下的建筑工程，但涉案项目工程建筑面积为165016㎡，超过施工单位的资质范围，因此，常德市同碧房地产开发有限公司涉嫌将工程项目发包给不具备相应资质等级的施工单位的违法行为属实。但是该行为已在涉案工程竣工验收之日（2021年10月6日）起终止，且在两年内未被发现，根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条之规定，上述行为属于已超过两年未被发现不再给与行政处罚的情形，故本局决定不予立案。

另经查实，常德碧桂园三期D区（二标段）地下室在施工时使用了未经审查批准的施工图设计文件，虽然当事人于2025年3月20日对常德碧桂园三期D区（二标段）地下室（重大设计变更）进行了施工图设计文件补审，结论为合格，但该行为违反了《建设工程质量管理条例》第十一条第二款之规定。此外，常德碧桂园三期（二标段）的各环节的文件资料至今未收集、整理归档，当事人存在建设工程竣工验收后，未向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案的违法行为，违反了《建设工程质量管理条例》第十七条和《湖南省建设工程质量和安全生产管理条例》第十二条第一款之规定。

【调查与处理】

2025年5月23日，对当事人进行了立案调查。2025年6月12日，本局组织常德市同碧房地产开发有限公司该项目现场负责人对对本局办理该案期间调查取得的、拟作为定案依据的全部证据进行了质证，当事人对上述证据的合法性、真实性、关联性均无异议，且签字确认。2025年6月19日对当事人下达《行政处罚事先告知书》和《行政处罚听证告知书》后，在五个工作日的陈述、申辩期限内，当事人未向本局提出陈述、申辩；在五个工作日的听证期限内，当事人未要求举行行政处罚听证，但2025年6月23日，当事人向本局提交了自愿放弃权利承诺书，自愿放弃陈述、申辩的权利。2025年6月30日，向当事人下达《行政处罚决定书》。

【法律分析】

本案反映的情形，是执法人员在日常执法过程中经常遇到的客观情况，案情虽不复杂，但对执法人员在执法过程中对违法行为的处理具有一定的参考价值。

（一）就行政处罚一般程序而言

1.调查取证

（1）主体要求。执法人员不得少于2人，并应当向当事人或者有关人员出示证件。此案中，我局执法支队执法人员第一时间出示了其中两名执法人员的有效执法证件，并告知了涉嫌违法事实、理由和依据。

（2）保存证据。在案件立案后，我局执法支队执法人员进行现场检查、勘验，拍摄现场照片制作笔录。就案件事实询问当事人，形成调查询问笔录，让当事人确认后签字按手印。对当事人提供的证据进行核实，同时让当事人对与案件有关的所有证据发表质证意见，使得所有证据形成完整的证据链。

应该注意的是，我们执法人员在收集证据时，如遇证据可能灭失或者以后难以取得的情况，经行政机关负责人批准，可以先行登记保存，并在7日内及时作出处理决定。在此期间，当事人或者有关人员不得销毁或转移证据。

（3）正当程序要求。启动内部审批流程，填写《行政处罚自由裁量呈批表》，下发《常德市城市管理和综合执法局行政处罚告知书》和《常德市城市管理和综合执法局行政处罚听证告知书》，其目的一方面因为行政机关应当告知当事人其作出处罚决定的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有的权利；另一方面行政机关必须充分听取当事人的陈述与申辩意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行复核。更重要的是行政机关不得因当事人的申辩而加重处罚。

（4）强化事前公开。行政执法机关要统筹推进行政执法事前公开与政府信息公开、权责清单公布、“双随机、一公开”监管等工作。全面准确及时主动公开行政执法主体、人员、职责、权限、依据、程序、救济渠道和随机抽查事项清单等信息。本案我局已经进行媒体公示。

（5）落实执法全过程记录责任。我们要通过文字、音像等记录形式，对行政执法的启动、调查取证、审核决定、送达执行等全部过程进行记录，并全面系统归档保存，做到执法全过程留痕和可回溯管理。这不仅对案卷评查、执法监督、评议考核等工作起积极作用 ；更对保护执法人员和行为相对人的人身安全、舆情应对起重要作用。

2.决定

行政机关依照《中华人民共和国行政处罚法》第三十八条的规定给予行政处罚，应当制作行政处决定书。行政处罚决定书中除了载明当事人基本情况；违反法律、法规或者规章的事实和证据；行政处罚的种类和依据；行政处罚的履行方式和期限等外，还应载明不服行政处罚决定，申请复议或者提起行政诉讼的途径和期限，并盖有作出行政处罚决定的行政机关的公章。

在行政机关负责人作出决定之前，应当由从事行政处罚决定审核的人员进行审核。行政机关中初次从事行政处罚决定审核的人员，应当通过国家统一法律职业资格考试取得法律职业资格。

严格落实法制审核制度。行政执法机关作出重大执法决定前，要严格进行法制审核，未经法制审核或者审核未通过的，不得作出决定。

3.送达

行政机关决定给予行政处罚的，应当制作加盖本机关印章的处罚决定书，并由当事人送达。行政处罚决定书应当在宣告后当时交付当事人；当事人不在场的，应当在7日内依照《民事诉讼法》的有关规定送达。

4.执行

原则上作出罚款决定的行政机关与收缴罚款的机构分离，法定特殊情况除外。当事人对行政处罚决定不服申请行政复议或者提起行政诉讼的，行政处罚不停止执行，法律另有规定的除外。

5.事后公示

除法律、行政法规另有规定外，我局会在行政许可、行政处罚决定作出之日起7个工作日内在政府规定的统一平台向社会公布执法机关、执法对象、执法类别、执法结论等信息，其他行政执法决定作出之日起20个工作日内公开相关信息。

7.能够做到一案一卷，一案一光盘。

（二）就案件处理而言

事实清楚、证据确凿、适用法律正确、定性准确、处罚适当、程序合法是实施行政处罚的必然要求。如何根据已查明的违法事实和收集到的证据，正确依据相关法律、法规对违法行为进行准确的定性，给当事人以最适当的行政处罚，说来容易，其实不然。

通过本案的查处，提示我们，对某一违法行为的处理既要建立在事实清楚、证据确凿的基础上；也要准确适用相关法律、法规和自由裁量权实施基准；更要以人为本，保护公民、法人或者其他组织的合法权益。

【典型意义】

常德市同碧房地产开发有限公司存在多方面的违法违规情形，具有极强的典型性和警示意义，为行业监管和企业合规经营提供了重要参考。

一是房地产开发企业和施工单位必须严格在资质等级许可范围内承接业务。本案中，常德市同碧房地产开发有限公司超资质开发以及将工程发包给资质不符施工单位的行为，凸显了建筑行业资质管理的重要性。资质是衡量企业能力和保障工程质量安全的基础标准，超资质经营易导致施工技术、管理能力与项目需求不匹配，埋下质量安全隐患。

二是工程建设从设计文件审查到竣工验收后的档案移交，每一环节都有严格的法律规范和程序要求。本案中，未经审查批准的施工图设计文件投入使用以及未移交建设项目档案的问题，反映出部分企业对工程建设程序的漠视。规范工程建设程序，是保障工程质量、便于后期维护管理以及明晰各方责任的重要依据。监管部门加强对工程建设程序的监管，能够有效减少工程质量争议，保障公共利益和社会安全。

三是行政处罚的时效性是依法行政的关键环节。本案例依据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条规定，对超过两年未被发现的违法行为不予立案处罚，体现了法律的严肃性和时效性。这不仅提醒监管部门要及时履行职责，对违法违规行为做到早发现、早处理，也给予企业一定的行为预期，促使企业在时效期内主动纠正违法违规行为，强化自我约束。

企业应将依法合规经营作为发展的基石，在房地产开发建设过程中，严格遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《建设工程质量管理条例》等法律法规。只有树立牢固的法律意识，规范自身行为，才能避免法律风险，实现可持续发展。同时，监管部门也应持续加强监督检查力度，通过严格执法形成有效威慑，推动整个建筑行业健康、有序发展。